Сегодня интерес к российскому рынку жилья со стороны иностранцев не ослабевает, хотя правила игры для них изменились.
Может ли иностранный гражданин купить недвижимость в России и оформить ее на свое имя? Да, но с целым рядом оговорок. Валютный и налоговый статус, юрисдикция покупателя, тип недвижимости в России и даже способ расчета — каждый из этих факторов может сделать сделку либо рутинной банковской операцией, либо многоступенчатой процедурой с участием госорганов.
Разберем, чем резидент отличается от нерезидента с точки зрения закона, какие ограничения действуют сегодня, сколько придется заплатить налогов и что будет, если попытаться обойти правила.
Резидент или нерезидент: как определить
До любой операции с объектом нужно точно знать свой статус. Российское законодательство разграничивает понятия валютного и налогового резидента. Для самой сделки купли-продажи недвижимости важно первое, для расчета налогов — второе.
Валютный резидент
Согласно законодательству Российской Федерации, под определение «валютный резидент» подпадают граждане РФ, где бы они ни находились — внутри страны или за ее пределами, а также иностранцы и люди без гражданства при одном условии: они должны иметь вид на жительство и постоянно проживать в России.
Все перечисленные обязаны соблюдать нормы валютного регулирования. В частности, они должны сообщать в налоговую инспекцию о том, что открыли или закрыли счета в зарубежных банках, а также о движении средств по таким счетам.
Кто такой нерезидент
Нерезидентами считают всех, кто не относится к резидентам:
- иностранцев, приехавших в Россию на временное пребывание — по визе или в безвизовом порядке (что подтверждается миграционной картой);
- лиц, у которых нет российского вида на жительство;
- компании, зарегистрированные в других юрисдикциях, а также их официальные представительства и филиалы, работающие в РФ.
Эти физические и юридические лица освобождены от многих требований валютного контроля, но их расчеты с резидентами строго регламентированы.
Потеря статуса резидента для компаний и граждан
Физлицо перестает быть валютным резидентом только в одном случае — при отказе от паспорта или вида на жительство РФ. Простое проживание за рубежом без отказа от паспорта статуса не меняет. Это прямо следует из пункта 6 части 1 статьи 1 173-ФЗ.
Почему резидентство имеет значение в сделках с недвижимостью
Разница в статусе определяет три параметра сделки:
- способ платежа — для нерезидентов наличные под запретом;
- доступные категории объектов — есть законодательные ограничения;
- ставка налога при последующей продаже.
Если сторона скрывает свой статус и расплачивается наличными, она нарушает закон. Это административное правонарушение, за которое предусмотрен штраф от 20 до 40% от суммы незаконной операции.
Нюансы сделок с недвижимым имуществом для нерезидентов
Для валютных нерезидентов действуют единые правила при покупке и продаже.
Что учесть, если покупатель нерезидент
Нерезидент обязан проводить оплату только безналично. Деньги должны поступать со счета покупателя, открытого в уполномоченном российском банке, на счет продавца.
Для регистрации прав на имущество в Росреестре покупателю-иностранцу потребуется:
- национальный паспорт и перевод на русский язык, заверенный нотариусом;
- документ, который подтвердит законность нахождения в РФ — миграционная карта, виза, разрешение на временное пребывание (РВП).
Без подтверждения законного пребывания Росреестр возвращает документы без рассмотрения.
Нерезидентам нельзя покупать земли сельскохозяйственного назначения — это прямое требование статьи 3 закона № 101-ФЗ. Также под запрет попадают участки в приграничных районах. Купить объект в ЗАТО (закрытом городе) тоже не получится.
Для лиц из «недружественных» стран действуют особые правила покупки недвижимого имущества. С 2022 года действует распоряжение Правительства РФ, которое обязывает юридических лиц из юрисдикций, совершающих недружественные действия, получать разрешение Правительственной комиссии по контролю за иностранными инвестициями на покупку российской недвижимости. Без этого документа нотариус не удостоверит договор, а Росреестр не зарегистрирует право. На физлиц ограничение не распространяется.
Для расчетов с такими компаниями российская сторона обязана использовать счета типа «С». Порядок их открытия установлен указом Банка России. Деньги на этих счетах имеют целевое назначение и не могут свободно переводиться за границу.
Нюансы продажи жилья нерезидентами
Налоговый резидент — человек, который проживает на территории России от 183 дней и более в течение 12 месяцев подряд. При продаже недвижимого имущества от налогового статуса продавца зависит размер налога.
Продавец — резидент. В этом случае он платит НДФЛ по ставке 13% (или 15% с суммы превышения 5 млн рублей) и может применить вычет.
Продавец — налоговый нерезидент. Для нерезидентов ставка — 30% со всей суммы дохода (пункт 3 статьи 224 НК РФ). Вычет в данном случае не предусмотрен.
Декларацию 3-НДФЛ нерезидент должен подать до 30 апреля следующего года, после года продажи, а уплатить налог нужно до 15 июля этого же года.
К чему приводят попытки сокрытия статуса нерезидента при сделках с недвижимым имуществом
Если покупатель или продавец умышленно скроет свой статус и рассчитается наличными, налоговая инспекция или банк квалифицируют это как нарушение валютного законодательства. Штраф по части 1 статьи 15.25 КоАП РФ составит от 20 до 40% от суммы операции. Помимо штрафа, сама сделка может быть оспорена, а имущество — изъято.
Какие существуют ограничения при покупке недвижимости
Помимо прямых запретов на определенные категории земель, для иностранцев действуют дополнительные барьеры. Перед сделкой покупатель обязан получить ИНН. Если у зарубежного покупателя его нет, Росреестр приостанавливает регистрацию на основании подпункта 6 пункта 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ.
Получение ипотечного кредита для нерезидента осложнено: банки требуют наличие ВНЖ или РВП, а также увеличивают первоначальный взнос до 30–40%. Конкретные условия каждый банк устанавливает самостоятельно.
Какие шаги нужно предпринять иностранцу для покупки жилья в России
Процесс включает несколько последовательных этапов, на каждом из которых нужно подтверждать статус и законность действий.
Выбор объекта
Первый шаг — проверка по публичной кадастровой карте и данным Росреестра. Необходимо убедиться, что участок не находится в приграничной зоне или на землях сельхозназначения.
Проверка юридической чистоты
Покупатель или его представитель заказывает выписку из ЕГРН. В ней указан собственник, наличие обременений (ипотека, арест, аренда) и кадастровая стоимость. Заказать ее можно через портал «Госуслуги» или в МФЦ. Стоимость установлена приказом Минэкономразвития.
Заключение предварительного договора
На этом этапе стороны фиксируют основные условия: цену, порядок расчета и сроки. В договоре обязательно указывают, что оплата будет произведена безналичным переводом со счета нерезидента на счет продавца в уполномоченном банке.
Подготовка документов для ипотеки
Для получения кредита иностранец предоставляет банку документы, подтверждающие доход. Если он был получен за границей, требуется легализованный перевод справок. Банк оценивает платежеспособность по внутренним методикам.
Подготовка проекта договора купли-продажи
В текст включают:
- паспортные данные с указанием на нотариальный перевод;
- ИНН (если присвоен);
- реквизиты счетов в российском банке;
- пункт о безналичной форме расчетов.
Если покупателем выступает компания из недружественного государства, прикладывают разрешение Правительственной комиссии.
Подписание договора и регистрация права
Стороны подписывают договор. Закон не требует обязательного нотариального удостоверения, но для иностранцев это частая практика. После подписания документы передают в Росреестр. Срок регистрации — не более 9 рабочих дней (пункт 1 части 1 статьи 16 Закона № 218-ФЗ). Итогом становится выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности.
Может ли иностранец с ВНЖ взять вычет при покупке недвижимого имущества
Статья 220 Налогового кодекса РФ определяет условия предоставления имущественного налогового вычета. Воспользоваться им могут исключительно налогоплательщики, чьи доходы облагаются по стандартной ставке 13%.
Если иностранец оформил вид на жительство и находится на территории России не меньше 183 дней за год, он автоматически попадает в категорию налоговых резидентов. Такой покупатель вправе обратиться за вычетом в сумме, потраченной на приобретение квартиры или дома, но не свыше 2 000 000 рублей. Государство вернет ему 260 000 рублей (13% от предельной суммы). При оформлении ипотечного кредита добавляется возможность возместить еще до 390 000 рублей с выплаченных банку процентов (лимит здесь — 3 000 000). Как только срок пребывания за границей превышает 183 дня в году, статус резидента утрачивается, а вместе с ним и право на вычет.
Налог на имущество для нерезидентов
Обязанность платить ежегодный налог на недвижимость возникает у каждого собственника. Гражданство и налоговый статус на это не влияют. Размер платежа привязан к кадастровой стоимости объекта. Муниципалитеты сами определяют ставку, но не могут выходить за рамки, заданные статьей 406 НК РФ. Для жилья это обычно 0,1%, для объектов дороже 300 миллионов рублей — до 2%. Уведомление приходит из ФНС, оплатить его необходимо до 1 декабря следующего года (пункт 1 статьи 409 НК РФ).
Таким образом, российское законодательство допускает приобретение жилья иностранными гражданами. Основные требования — безналичный расчет через российский банк, наличие документов, подтверждающих личность и законность пребывания, и учет налогового статуса для последующих сделок. Для компаний из недружественных стран понадобятся дополнительные документы. Во всех остальных случаях покупка и оформление проходят в стандартном порядке, установленном Гражданским кодексом и Законом о регистрации.
